손익공유형으로 집값 하락 위험 분담 2025 공유형모기지 조건 분석

내 집 마련의 새로운 길, 주택도시기금 공유형모기지

높은 집값과 금리 부담을 덜고 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 지원하는 주택도시기금의 '공유형모기지 융자'는 무주택 실수요자를 위한 효과적인 정책 대안입니다. 이 자금 대출 서비스는 주택 구입자가 기금과 주택 가격 변동에 따른 위험(손실)과 수익(이익)을 함께 공유하는 구조를 핵심으로 합니다. 특히 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원 이하)의 무주택 세대주를 대상으로 하며, 수익공유형과 손익공유형 두 가지 형태로 운영되어 실질적인 주거 안정에 크게 기여하고 있습니다.

공유형모기지를 활용하면 일반 대출 대비 매우 낮은 고정금리를 적용받을 수 있어, 초기 주거 비용 부담을 획기적으로 낮출 수 있습니다.

지원 대상자격 및 주택 요건

공유형모기지 융자는 정부가 정책적 목적으로 지원하는 상품인 만큼, 엄격한 자격 요건을 충족해야 합니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.

핵심 지원 및 주택 요건 상세

1. 자격: 생애최초 주택 구입자이거나 5년 이상 무주택 세대주에 해당해야 합니다.
2. 소득: 부부합산 연소득이 6천만원 이하(생애최초는 7천만원 이하)여야 합니다.
3. 주택가격: 주택가격 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하인 공동주택이 대상입니다.
4. 지역: 대상 지역은 수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만 이상 중도시로 제한됩니다.

모든 조건을 충족해야 지원 가능하며, 특히 소득 기준과 무주택 기간 요건을 면밀히 확인해야 합니다.

두 가지 융자 방식 비교: 수익공유형 vs 손익공유형

공유형모기지는 주택 가격 변동에 따른 위험과 수익을 정부와 어떻게 나눌지에 따라 수익공유형과 손익공유형 두 가지 유형으로 구분됩니다. 최대 2억 원 한도 내에서 지원되지만, 각 유형에 따라 대출 비율, 금리, 상환 방식이 크게 달라지므로 개인의 재정 계획에 맞춰 신중한 선택이 필요합니다.

핵심 조건 비교 테이블

구분	수익공유형	손익공유형
대출 한도	주택 가격의 최대 70% (2억 원 한도)	주택 가격의 최대 40% (2억 원 한도)
금리 (고정)	연 1.8%	최초 5년 1.3%, 이후 2.3%
상환 방식 (20년)	원리금 균등분할 상환	만기일시 상환

유형별 장단점 및 선택 고려사항

• 수익공유형 (원금 상환 선호): 대출 비율이 높아 당장 필요한 자금이 많을 때 유리하며, 20년간 꾸준한 원리금 분할 상환을 통해 만기 시 부채 부담을 계획적으로 줄일 수 있습니다. 다만, 주택 가격 하락 시 손실은 공유하지 않습니다.
• 손익공유형 (초기 부담 최소화): 최초 5년간 연 1.3%의 최저 금리 혜택을 누리며, 20년간 이자만 부담하고 만기일시 상환을 원하는 분께 유리합니다. 가장 큰 특징은 주택 매각 시 손실까지도 기금과 분담한다는 점입니다.

주택 매각 및 만기 시의 손익분배 메커니즘

공유형모기지의 본질적인 특성은 단순한 대출이 아닌, 주택 가격 변동에 따른 시장 위험과 자산 수익을 기금과 함께 나누는 혁신적인 구조에 있습니다. 이러한 손익 정산은 대출 만기 시점(20년)이나 주택 매각 시점에 이루어집니다.

위험 분담의 차이: 수익공유형은 양도 차익(이익)만 기금과 공유하며 가격 하락 시 손실은 공유하지 않습니다. 반면, 손익공유형은 주택 매각 손익 전체를 기금과 공유하여 가격 하락 시의 매각 손실까지도 정책적으로 분담하는 가장 강력한 형태의 주거 안정 지원책입니다.

조기 상환 수수료 유의 사항

주택 매각 여부와 관계없이 대출 실행일로부터 5년 이내에 대출을 조기 상환할 경우, 약정에 따른 수수료가 부과됩니다. 이는 장기적인 주거 안정과 주택 보유를 유도하기 위함이므로, 신청 전에 장기적인 자산 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.

신청 절차 및 주요 문의 사항 (FAQ)

내 집 마련의 안정적인 첫걸음을 위한 제언

공유형모기지는 낮은 1.3%~1.8% 고정금리와 주택 가격 변동 위험을 정책적으로 분담하여 서민의 주거 안정을 획기적으로 높이는 핵심 정책 금융입니다.

생애최초 무주택 세대주(연소득 7천만원 이하)는 수익/손익공유형 중 적합한 상품을 면밀히 검토 후 수탁은행(우리, 국민, 신한)에서 반드시 상세 상담을 받으시길 강력히 권고드립니다.

Q. 공유형모기지 융자 신청은 어디서, 어떤 방법으로 진행해야 하나요?

A. 대출 신청은 주택도시기금의 수탁은행인 우리은행, 국민은행, 신한은행을 직접 방문하여 진행해야 합니다. 각 은행별로 신청 기간 및 필요 서류가 상이할 수 있으므로, 방문 전 반드시 해당 은행에 전화로 문의하여 최신 정보와 필요 서류를 확인하시는 것이 중요합니다.

필수 서류 예시: 주민등록등본, 소득입증서류(근로/사업소득원천징수영수증 등), 재직관련서류 등

Q. 주택 매각 시 처분 손익은 어떻게 상환하며, 손익공유형의 손실 분담은 어떻게 이루어지나요?

A. 공유형모기지는 주택 매각이나 대출 만기 시 발생하는 매각 손익에 대해 기금과 공유하게 됩니다.

• 수익공유형: 집값이 오르면 이익을 나눕니다. (손실 분담 없음)
• 손익공유형: 집값이 오르면 이익을 나누고, 내리면 손실도 분담합니다.

이익을 나누는 비율은 대출 시점에 정해지며, 5년 이내 조기 상환 시에는 별도 수수료가 부과되니 장기 보유 계획이 필수적입니다.

공유형모기지 상세 정보 및 수탁은행 연락처 확인